Come un accordo immobiliare cambia la compravendita di una casa: NPR

Un cartello “In vendita” viene posizionato sul prato davanti a una casa il 15 marzo 2024 a Miami, in Florida. La National Association of Realtors ha annunciato di aver raggiunto un accordo nazionale di 418 dollari per le pretese che l'industria ha cospirato per preservare. Le commissioni degli agenti sono alte.

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Un cartello “In vendita” viene posizionato sul prato davanti a una casa il 15 marzo 2024 a Miami, in Florida. La National Association of Realtors ha annunciato di aver raggiunto un accordo nazionale di 418 dollari per le pretese che l'industria ha cospirato per preservare. Le commissioni degli agenti sono alte.

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Grandi cambiamenti stanno avvenendo nel modo in cui le persone acquistano e vendono case negli Stati Uniti. La National Association of Realtors ha risolto una causa la scorsa settimana che potrebbe porre fine al modo in cui vengono pagati gli agenti immobiliari, eliminando la tradizionale commissione dell'agente dal 5 al 6%. Ciò richiede calcoli per acquirenti, venditori e agenti immobiliari. Ecco sei cose da sapere.

E se hai già venduto casa?

Come parte dell'accordo, la National Association of Realtors ha accettato di pagare 418 milioni di dollari nei prossimi quattro anni. Ciò si aggiunge ai 210 milioni di dollari che varie società di intermediazione hanno già accettato di pagare. Gli avvocati riceveranno gran parte di quel denaro, ma il resto andrà a persone che hanno venduto le loro case negli ultimi anni e hanno pagato quelle che i critici dicono essere commissioni immobiliari gonfiate. L'ammissibilità dipende da dove vivi, ma in alcune parti del paese l'accordo copre le persone che hanno venduto case dieci anni fa.

“Non conosciamo il numero esatto, ma stimiamo che siano 40 o 50 milioni di persone”, afferma Benjamin Brown, co-responsabile della pratica antitrust presso Cohen Milstein, uno degli studi legali coinvolti. In una class action.

Per sapere se hanno diritto a un risarcimento, i venditori possono consultare il sito web degli avvocati: www.realestatecommissionlitigation.com.

Come cambieranno le commissioni immobiliari?

Per decenni, lo standard in questo paese è stato che una persona che vende una casa paga sia il proprio agente che l'agente dell'acquirente. Inoltre, per pubblicizzare la casa sui grandi siti di annunci regionali è stato necessario determinare la quota di tale commissione spettante all'acquirente. I broker insistono nel dire che non fissano mai tali commissioni, ma in pratica l'avviso pubblico è servito a stabilire uno standard, spesso nell'ordine del 5 o 6%, diviso tra l'agente del venditore e l'agente dell'acquirente.

Per una casa del prezzo di 400.000 dollari – che è vicino alla media nazionale – le commissioni vanno da 20.000 a 24.000 dollari – molto più alte di quanto pagano normalmente le persone in altri paesi. In Germania le commissioni medie sono del 4,5%. Nel Regno Unito la percentuale è inferiore al 2%.

A partire da luglio i venditori non dovranno più fissare una commissione per l'agente dell'acquirente. I sostenitori sostengono che ciò dovrebbe portare a più negoziati, più concorrenza e, in definitiva, a costi inferiori.

Cosa significa una maggiore negoziazione per acquirenti e venditori?

Ci saranno più opportunità di fare acquisti e probabilmente una gamma più ampia di servizi, dagli agenti di lusso che applicano prezzi elevati agli agenti di sconto che offrono servizi più limitati, simile a quello che si trova in altri mercati come gli agenti di borsa e gli agenti di viaggio.

I venditori potrebbero essere in grado di negoziare una tariffa fissa per commercializzare la propria casa, non legata al prezzo di vendita. Gli acquirenti potrebbero essere in grado di acquistare servizi à la carte, pagando meno se cercano la propria casa online e di più se vogliono essere accompagnati per aprire le case.

Molti venditori potrebbero decidere di non pagare l'agente dell'acquirente, lasciando che gli acquirenti sostengano da soli questo costo, o di rinunciare del tutto a un agente.

Tuttavia, le spese complessive dovrebbero essere molto inferiori. Economisti dentro Banca della Federal Reserve di Richmond Si stima che i cambiamenti potrebbero far risparmiare agli acquirenti di case 30 miliardi di dollari all’anno, con la maggior parte di questi risparmi che usciranno dalle tasche degli agenti immobiliari.

I potenziali acquirenti di case lasciano una proprietà in vendita durante un open house in un quartiere di Clarksburg, nel Maryland, il 3 settembre 2023. Una nuova struttura di commissioni immobiliari potrebbe significare che gli acquirenti dovranno pagare più commissioni vive a partire da luglio.

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I potenziali acquirenti di case lasciano una proprietà in vendita durante un open house in un quartiere di Clarksburg, nel Maryland, il 3 settembre 2023. Una nuova struttura di commissioni immobiliari potrebbe significare che gli acquirenti dovranno pagare più commissioni vive a partire da luglio.

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Cosa significa questo per gli agenti?

Gli agenti stanno ancora valutando cosa ciò potrebbe significare per la loro attività. Laddove le tariffe sono più negoziabili, gli agenti dovranno dimostrare il loro valore. Ma i migliori agenti hanno la sensazione di già farlo.

“Penso che gli agenti immobiliari dovrebbero imparare a fare affari in modo diverso? Assolutamente”, afferma Kevin Wilson, presidente di Greater Nashville Realtors. “Ma penso anche che questo rappresenti una ruga nel paesaggio. Non una mina.”

Commissioni più basse possono spingere alcuni agenti verso altre linee di lavoro, ma non è necessariamente una cosa negativa. Gli Stati Uniti hanno tra i 2,5 e i 3 milioni di agenti immobiliari, molto più di qualsiasi altro paese, rispetto alle dimensioni del suo mercato immobiliare. Ad esempio, le vendite immobiliari negli Stati Uniti ogni anno sono circa sei volte superiori a quelle del Regno Unito, ma il numero di agenti è circa 26 volte maggiore.

“Stiamo vedendo gli agenti che lavorano con gli acquirenti iniziare a chiudere l'attività perché non ottengono così tanti clienti?” chiede Jovanni Ortiz, un agente di Long Island. “Queste sono le incognite che la maggior parte dei clienti sta cercando adesso.”

Sebbene la torta delle commissioni probabilmente si ridurrà, potrebbe essere divisa in meno fette, quindi gli agenti rimanenti potrebbero finire per guadagnare la stessa quantità di denaro.

Con i prezzi delle case e i tassi ipotecari già in aumento, come pagheranno gli acquirenti di case i loro agenti?

Mentre i venditori tradizionalmente pagano gli agenti degli acquirenti negli Stati Uniti (e incorporano questa spesa nel prezzo di vendita delle loro case), molti venditori potrebbero scegliere di non pagare gli agenti degli acquirenti in futuro. In questo caso, gli acquirenti dovranno pagare di tasca propria l'agente, oltre all'acconto e agli altri costi di chiusura. Trovare migliaia di dollari per pagare un agente può essere una sfida, soprattutto per gli acquirenti alle prime armi, che di solito hanno fondi limitati e hanno anche un disperato bisogno della guida di un agente. Gli acquirenti per la prima volta hanno rappresentato solo il 26% delle vendite di case esistenti a febbraio, toccando un minimo storico.

“Molti acquirenti per la prima volta hanno già raggiunto il limite assoluto di ciò che possono prendere in prestito”, afferma Vanessa Perry, professoressa alla George Washington University Business School e membro del Center for Housing Policy Finance dell'Urban Institute. “Non saranno in grado di trovare soldi extra per pagare il proprio agente.”

I venditori di case possono comunque accordarsi negoziando il pagamento con l'agente dell'acquirente. Ma in un mercato immobiliare caldo, i venditori potrebbero avere pochi incentivi a farlo. In definitiva, gli acquirenti potrebbero essere in grado di aggiungere il costo della commissione del loro agente al mutuo, allungando i pagamenti per tutta la durata del prestito. Ma ciò richiederà la modifica delle regole di sottoscrizione dei mutui. Nel corso del tempo, le commissioni immobiliari più basse dovrebbero far sì che i prezzi delle case diminuiscano leggermente.

Cosa dovrebbero fare le persone che pensano di acquistare o vendere nei prossimi sei mesi?

Le modifiche apportate all'accordo sulle regole della commissione entreranno in vigore a luglio, proprio mentre molte persone faranno acquisti per la casa prima del nuovo anno scolastico. Ma non è chiaro quanto velocemente il panorama cambierà. Acquirenti e venditori potrebbero voler parlare con il proprio agente dei costi e dei vantaggi del trasloco prima della scadenza o attendere fino all'entrata in vigore delle nuove regole. Ricorda, le commissioni vanno da $ 20.000 a $ 24.000 su una casa tipica. Tuttavia, questo è solo uno dei fattori da considerare quando si decide quando acquistare o vendere, insieme ai tassi di interesse, all’offerta di case sul mercato e alle circostanze della vita come un nuovo lavoro o un membro della famiglia.