Febbraio 21, 2024

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Aumenti della Fed e timori di default: ecco cosa potrebbe essere il prossimo per il mercato immobiliare

Aumenti della Fed e timori di default: ecco cosa potrebbe essere il prossimo per il mercato immobiliare

Sia gli acquirenti di case che gli affittuari possono provare sollievo entro la fine dell’anno, poiché i prezzi delle case si stabilizzano, i tassi dei mutui scendono e la crescita dei prezzi degli affitti continua a rallentare.

Gli economisti si aspettano che la Federal Reserve tenga per un po’ di tempo l’aumento dei tassi di interesse mentre monitora i dati economici in arrivo, alcuni dei quali provengono dalla crisi bancaria che ha portato a un inasprimento dei prestiti.

Ciò potrebbe consentire ai tassi ipotecari di scendere ulteriormente rispetto ai massimi dello scorso autunno e dare agli acquirenti un po’ di respiro per trarre vantaggio dai prezzi delle case che stanno scendendo dai loro massimi.

Ma prima, il Congresso deve scongiurare una crisi e lavorare sul tetto del debito per evitare un default senza precedenti, un evento che potrebbe mandare in frantumi il sistema finanziario statunitense, secondo gli esperti.

Il limite del debito incombe sul mercato immobiliare

Il presidente della Camera Kevin McCarthy (R-Calif.) e il leader della minoranza Mitch McConnell (R-Ky.) parlano ai giornalisti dopo un incontro con il presidente Biden, il leader della minoranza Hakeem Jeffries (DNY) e il leader della maggioranza Chuck Schumer (DNY) per discutere dello sconto limite nello Studio Ovale della Casa Bianca a Washington, DC martedì 9 maggio 2023 (Greg Nash/The Hill).

Un default del debito degli Stati Uniti potrebbe essere devastante per gli acquirenti di case poiché gli economisti prevedono che i costi di acquisto già elevati aumenteranno a due cifre.

In questo scenario peggiore senza precedenti, il mercato si bloccherebbe di fatto con l’aumento dei tassi ipotecari e il calo delle vendite di case.

I costi di acquisto della casa possono aumentare del 22% poiché i tassi ipotecari superano l’8% in caso di default del debito, secondo una nuova analisi della società immobiliare Zillow.

“Nel complesso, assomiglia molto all’impatto di ciò che è accaduto all’inizio dell’anno scorso, quando i tassi dei mutui sono aumentati drasticamente da poco più del 3 percento, aumentando di diversi punti in un periodo di circa sei mesi. Ciò ha trascinato il mercato Il settore immobiliare è deragliato, trasformandolo da crescita dei prezzi alla diminuzione dei prezzi.

Ma Tucker ha affermato che le vendite di case inferiori saranno un fattore più importante.

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“Nella nostra previsione di ciò che accadrà in questo default rappresenta, secondo le nostre stime, 700.000 vendite di case in meno nell’anno e mezzo dopo questo default”, ha detto Tucker, aggiungendo che questo mette centinaia di migliaia di persone su entrambi i lati della affare lasciato fuori dal mercato.

Tuttavia, gli Stati Uniti non sono mai stati inadempienti sul proprio debito e l’accessibilità economica degli alloggi potrebbe essere risparmiata da un altro colpo.

Cosa ti aspetti per i tassi ipotecari

I rapidi aumenti dei tassi della Fed nell’ultimo anno hanno pesato pesantemente sui tassi dei mutui, che hanno raggiunto minimi storici all’inizio della pandemia e hanno alimentato un boom degli acquisti.

La stretta monetaria della banca centrale attraverso l’aumento dei tassi di interesse è penetrata nel mercato dei mutui e ha spinto i tassi di interesse più in alto.

Gli alti tassi ipotecari combinati con scorte limitate e prezzi di acquisto elevati hanno ostacolato l’accessibilità per molti acquirenti, in particolare gli acquirenti più giovani che cercano la loro prima casa.

Tuttavia, una volta che i tassi volatili si stabilizzano dopo aver toccato un massimo del 7,08% alla fine dello scorso autunno, il tasso record rimane elevato. Dopo essere sceso per la terza settimana consecutiva, il mutuo a tasso fisso medio a 30 anni si aggira appena sotto il 6,4%.

“Il calo di questa settimana continua la recente tendenza laterale dei tassi ipotecari ed è un gradito allontanamento dagli aumenti record dello scorso anno”, ha affermato Sam Khater, capo economista di Freddie Mac.

“Sebbene l’inflazione rimanga elevata, il suo tasso di crescita è stato moderato e dovrebbe rallentare nel resto del 2023. Ciò dovrebbe essere di buon auspicio per la traiettoria a lungo termine dei tassi ipotecari”.

Diverse proiezioni economiche mostrano che il tasso di interesse fisso a 30 anni scenderà a una fascia bassa del 6% alla fine dell’anno. I dati dei progetti della Mortgage Bankers Association potrebbero scendere fino al 5,5%.

Ci saranno altri aumenti dei tassi della Fed?

Il presidente della Federal Reserve Jerome Powell parla durante una conferenza stampa a Washington, mercoledì 3 maggio 2023, a seguito della riunione del Federal Open Market Committee.  (Foto AP/Carolyn Custer)
Il presidente della Federal Reserve Jerome Powell parla durante una conferenza stampa a Washington, mercoledì 3 maggio 2023, a seguito della riunione del Federal Open Market Committee. (Foto AP/Carolyn Custer)

Il presidente della Federal Reserve Jerome Powell ha affermato all’inizio di una serie di aumenti dei tassi della banca centrale che il mercato immobiliare doveva apportare una correzione per rendere le case più convenienti.

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I prezzi delle case si sono raffreddati drasticamente nell’ultimo anno insieme all’inflazione e gli economisti si aspettano che la Fed tenga a bada qualsiasi ulteriore aumento.

Il capo economista di Zonda, Ali Wolf, ha dichiarato a The Hill che la Fed probabilmente ha smesso di aumentare i tassi di interesse, almeno per ora.

“I funzionari della Federal Reserve hanno riferito di voler monitorare in che modo i 10 aumenti finora hanno influenzato l’economia, soprattutto perché spesso c’è un divario tra tassi più alti e cambiamenti nella crescita economica”, ha affermato Wolf.

Ha aggiunto: “Se vediamo statistiche sull’occupazione o numeri sull’inflazione più forti del previsto, i funzionari della Fed potrebbero sentire il bisogno di aumentare nuovamente i tassi di interesse”.

L’inflazione è diminuita ad aprile, segnando l’aumento del tasso annuo più basso dal 2021, secondo l’indice dei prezzi al consumo (CPI) pubblicato questa settimana.

Tucker di Zillow ha aggiunto che la Fed potrebbe prendersi una pausa dal rally mentre continua a valutare le conseguenze di diversi fallimenti bancari regionali.

“Penso che probabilmente vogliano prendersi un po’ di tempo per guardare il sistema finanziario digerire gli effetti delle recenti chiusure bancarie e cercare di capire come i canali di credito che ne derivano stiano iniziando a limitare un po’ il credito”, ha detto.

Gli affitti continuano a scendere

Sagoma di un pedone di fronte a un grattacielo al 160 di Water Street nel quartiere finanziario di Manhattan, mentre l'edificio è in fase di conversione in appartamenti, martedì 11 aprile 2023, a New York.  (Foto AP/Bebeto Matthews)
Sagoma di un pedone di fronte a un grattacielo al 160 di Water Street nel quartiere finanziario di Manhattan, mentre l’edificio è in fase di conversione in appartamenti, martedì 11 aprile 2023, a New York. (Foto AP/Bebeto Matthews)

La domanda di locazione è rallentata 11si I dati dell’intermediazione immobiliare Redfin hanno mostrato rispettivamente un aumento di appena lo 0,3% ad aprile. Nello stesso periodo dell’anno scorso, gli affitti medi richiesti sono aumentati di oltre il 16%.

Il rallentamento della crescita dei prezzi è in gran parte dovuto al gran numero di unità immesse sul mercato. Gli edifici completati di cinque o più unità sono aumentati del 60% su base annua a marzo a 484.000 su base non destagionalizzata. Questa attività in rapida crescita ha spinto il tasso di posti vacanti al 6,4%, il livello più alto in due anni.

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Il vice capo economista di Redfin Taylor Marr ha detto a The Hill che si aspetta che la crescita dei prezzi degli affitti continui a rallentare, ma senza spazio di manovra finanziaria per gli affittuari.

“Gli affitti dovrebbero spostarsi lateralmente nella seconda metà dell’anno, per evitare forti aumenti, ma per la maggior parte non per fornire molti risparmi agli inquilini esistenti”, ha detto Marr in una e-mail.

Ha aggiunto: “Si prevede che gli aumenti dell’offerta (ad esempio, nuove costruzioni plurifamiliari) rallenteranno entro la fine dell’anno e la domanda rimarrà stabile, molto meno degli improvvisi aumenti durante la pandemia, poiché si sono formate molte nuove case in affitto .”

Altri economisti nella tendenza degli affitti hanno indicato il calo della crescita degli affitti misurata dall’indice dei prezzi al consumo.

Il vicepresidente e capo economista di RealPage, Jay Parsons, ha scritto su RealPage.com analisi Dopo la pubblicazione dell’IPC, sebbene i dati sulla crescita degli affitti fossero inferiori solo dello 0,1% rispetto al mese precedente, è stata la tendenza a contare.

“Questo è un grosso problema per gli osservatori dell’inflazione e dei tassi (inclusi gli investitori condominiali) perché l’affitto è la variabile più grande nella più grande categoria CPI: rifugio”, ha scritto Parsons.

Shelter, che costituisce circa il 40% dell’inflazione core, è aumentato dello 0,4% mese su mese ad aprile e ha contribuito maggiormente all’aumento mensile complessivo dell’inflazione.

Cosa c’è in serbo per i prezzi delle case?

I prezzi delle case sono cresciuti rapidamente durante il boom immobiliare della pandemia, con guadagni a due cifre osservati in alcuni mercati. Ma la crescita dei prezzi è rallentata nella seconda metà dello scorso anno e nella stagione degli acquisti primaverili.

Moody’s Analytics prevede che i prezzi delle case unifamiliari scenderanno del 4%. Previsioni moderne.

Matt Walsh, economista di Moody’s Analytics, ha affermato che ci sono segni che il peggio potrebbe essere nella vista posteriore. Tuttavia, si aspetta che i volumi di vendita rimangano bassi rispetto alla pandemia, con dati recenti che indicano una debole stagione degli acquisti di case.

Ma, ha aggiunto, i prezzi potrebbero scendere dai loro massimi anche se i volumi di vendita si stabilizzano.

“Sebbene un calo del 10% dei prezzi delle case sia importante, l’imminente correzione sarà ben lontana dal crollo che seguì la bolla immobiliare degli anni 2000”, ha concluso.

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