Le nuove regole per il mercato immobiliare residenziale fanno sì che da sabato chiunque sia sul mercato per acquistare o vendere una casa dovrà affrontare processi sconosciuti e forse un po’ di confusione.
I “cambiamenti nella pratica” derivano da una decisione legale del 2023 riguardante il modo in cui venivano compensati gli agenti immobiliari.
Tradizionalmente, quando vende una casa, il venditore paga una commissione compresa tra il 5% e il 6% circa ed è divisa tra gli agenti dell’acquirente e del venditore. Questa struttura ha contribuito a mantenere le commissioni più alte di quanto sarebbero state altrimenti, sostiene la causa. Significava anche che il venditore doveva pagare l’agente che rappresentava l’altra parte dell’affare, una pratica che molti osservatori consideravano inappropriata.
“Gran parte del settore non ha senso dal punto di vista del buon senso”, ha affermato Stephen Brubeck, membro senior della Consumer Federation of America, che sostiene da decenni gli emendamenti della Realtors Commission “L’argomento principale è stato che non è giusto che i venditori paghino per conto dell’agente della quotazione e dell’agente dell’acquirente.
Ora, il venditore dovrà decidere se pagare l’intermediario dell’acquirente e in quale importo. Qualunque sia la decisione, queste informazioni non possono più essere incluse nel cosiddetto Multiple Listing Service, o MLS, il servizio ufficiale di dati immobiliari utilizzato dalle associazioni locali di intermediazione immobiliare.
Tuttavia, qualunque sia la decisione del venditore in merito al risarcimento, questa potrà essere comunicata di persona tramite telefono o SMS, annunciata tramite i social media, tramite un cartello sul prato o altri mezzi informali.
Nel frattempo, gli acquirenti dovranno firmare un accordo con il proprio intermediario prima di iniziare a visionare le case. L’acquirente e l’agente devono concordare, per iscritto, quanto l’agente può aspettarsi dall’acquirente.
C’è una certa libertà nel definire cosa significhi nello specifico. Una recente interpretazione delle regole da parte della National Association of Realtors afferma che devono essere “oggettive (ad esempio, $ 0, X tariffa fissa, X percentuale, X tariffa oraria) – non illimitate (ad esempio, il compenso dell’intermediario non può essere” Per l’acquirente è qualsiasi importo offerto dal venditore all’acquirente.”
“Ogni volta che abbiamo l’opportunità di conversare con un consumatore sul valore che aggiungiamo alla transazione, sui servizi che saremo in grado di fornirgli in quella che potrebbe essere una delle più grandi transazioni finanziarie della sua vita, che aspettatevi di essere ricompensati”, ha affermato il presidente della National Association of Realtors Kevin Sears. “Per questo, è completamente negoziabile, il che è positivo”.
Il gruppo è un potente gruppo di lobbying a Washington e conta più di 1,5 milioni di agenti membri, circa l’85% degli agenti immobiliari della nazione.
“Più il consumatore è istruito e responsabile, più conversazioni abbiamo con i consumatori, meglio è per tutti”, ha aggiunto Sears.
Molti elementi delle nuove pratiche sono familiari a molti agenti immobiliari, acquirenti e venditori. Molti stati richiedono da tempo agli acquirenti di firmare un accordo di intermediazione prima di iniziare il processo. L’ascesa di modelli di intermediazione alternativi, come Redfin, significa che molti proprietari di case si stanno rendendo conto di avere opzioni che vanno oltre il tipico metodo di pagare il 3% all’agente di quotazione e il 3% all’agente dell’acquirente.
Ma le domande su cosa significhino nella pratica questi cambiamenti preoccupano gli agenti in tutto il paese. Quindi cosa succede se un acquirente ha abbastanza soldi per compensare il suo intermediario fino a un certo importo, ma si innamora di una casa che potrebbe costare più della commissione che potrebbe guadagnare? D’altra parte, cosa succede se si scopre che anche il venditore di una determinata casa è disposto a risarcire l’intermediario dell’acquirente?
Molti agenti immobiliari sostengono che un processo che avrebbe dovuto portare trasparenza sta solo creando più confusione.
“L’agente dell’acquirente ora deve contattare ogni annuncio che intende visualizzare per scoprire a quanto ammonterà la commissione”, ha affermato Aaron Farmer, proprietario della Texas Discount Realty ad Austin.
Ad Austin, dove il mercato pandemico è in forte espansione Ha girato bruscamenteFarmer ritiene che sia naturale che i venditori vogliano compensare gli intermediari degli acquirenti, come una sorta di dolcificante per l’accordo, portando ad un accumulo di inventario invenduto. Ma questo potrebbe non essere il caso ovunque, e Farmer teme anche che l’ego possa ostacolare le decisioni aziendali intelligenti in alcune transazioni.
Andi DeFelice, proprietario di Exclusive Buyers Realty con sede a Savannah, in Georgia, ritiene che gli acquirenti alle prime armi saranno quelli che perderanno di più dalle modifiche alle regole. Crede che molte persone che sono già a corto di soldi potrebbero avere difficoltà a reperire i fondi necessari per una commissione, costringendole a negoziare da sole.
“Non forzare i nostri clienti in una posizione in cui non siano rappresentati nella più grande transazione della loro vita”, ha affermato DeFelice. Se non l’hai mai fatto prima, non sarà facile. Ci sono molti passaggi per acquistare una casa. Conosci un buon ispettore delle termiti, un buon agente assicurativo o un buon prestatore? Ci sono molti aspetti dell’operazione”.
DeFelice afferma di essere fiduciosa che l’industria supererà quello che ha definito “l’urto” della scadenza di sabato e si adatterà in tempi relativamente brevi, ma altri si aspettano cambiamenti più grandi in arrivo.
“Per i consumatori, le cose non cambieranno molto nel prossimo futuro”, ha detto Brubeck a USA Today. “Ma è come una diga che perde. Sono molto fiducioso che l’industria apparirà molto diversa tra cinque anni.”
L’agricoltore della Texas Discount Realty era d’accordo.
“Ho già visto molte persone dire: ‘Sto uscendo dal settore, non voglio affrontare i cambiamenti'”, ha detto. “Ho sempre visto la cosa come se ci fossero meno agenti, aiuta il settore. In questo modo puoi ridurre le tariffe delle commissioni e aumentare il volume degli affari.
Andrea Riquier si occupa del mercato immobiliare.
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